LMP ou Loueur Meublé Professionnel

Conseils sur le statut de loueur meublé professionnel

Il est possible de se lancer dans l'activité locative à titre professionnel. Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) existe à ce sujet. Ce statut vous aidera à faire valoir les droits et avantages fiscaux liés à votre activité professionnelle, mais il peut également présenter quelques inconvénients qui ne se retrouvent pas dans le statut LMNP.

Les caractéristiques du statut de Loueur Meublé Professionnel

Vous retrouverez le statut de Loueur Meublé Professionnel dans le code général des impôts comme étant un statut fiscal à part entière. Il est, comme son nom l'indique, spécifiquement réservé aux détenteurs de biens locatifs meublés, c'est-à-dire de biens immobiliers possédant tous les équipements nécessaires à un cadre de vie optimal pour le locataire.

Pour avoir ce titre professionnel de loueur meublé, il faut cependant veiller au respect de certaines conditions, au-delà du caractère meublé du ou des logements mis en location :

L'inscription en tant que Loueur Meublé Professionnel doit se faire auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
Les revenus locatifs doivent dépasser le seuil de 23 000 euros ;
Les revenus locatifs doivent excéder de moitié des autres revenus liés aux activités professionnelles du foyer fiscal ;
La déclaration des revenus au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

L'ensemble de ces conditions doivent être obligatoirement honorées, autrement vous devrez vous rabattre sur le statut de Loueur Meublé Non professionnel (LMNP). C'est le greffe du tribunal de commerce qui se chargera dans ce cas d'exercer le refus d'immatriculation au RCS s'il juge que l'activité est d'une nature plus civile que professionnelle. Ce n'est que sur présentation d'un justificatif valable au niveau des impôts que le statut de loueur professionnel pourra être finalement obtenu.

Pour en savoir plus

Le statut LMP nécessite aussi de recourir à une forme juridique ou un mode de détention quelconque afin de gérer le bien meublé d'une manière professionnelle. D'aucuns pourraient songer à recourir à la création d'une Société Civile Immobilière (SCI) afin de former un patrimoine immobilier et profiter en même temps des avantages fiscaux du statut LMP. Mais ce modèle n'est pas approprié, car il faudra supporter l'impôt sur le revenu découlant du caractère commercial de la location meublée, tandis que la SCI est par nature non commerciale.

Le loueur professionnel, qui est considéré comme un commerçant, doit donc créer une entreprise en adoptant le statut juridique de son choix : entreprise Individuelle, SARL, EURL ou SNC (Société en Nom Collectif). Il s'agira donc d'adopter un régime BIC, un régime d'Impôts sur les Sociétés (IS) ou celui de microentreprise. Dans tous les cas, chacun de ces statuts d'entreprise permet de bénéficier de la fiscalité accordée au LMP.

Le choix n'est pas forcément évident et il faut parfois se rendre chez un spécialiste de la gestion locative, afin d'obtenir des conseils sur le mode de détention de location meublée le plus bénéfique.

Avantages et inconvénients du statut LMP

Lorsque le statut LMP est obtenu, il en découle plusieurs avantages pour le loueur de meublé professionnel et du point de vue de la fiscalité :

La déduction de tous les déficits des charges réelles que vous supportez, incluant entre autres les coûts d'acquisition du logement et du terrain, de même que les dépenses d'ingénierie ;
L'amortissement du mobilier et du bien immobilier lui-même en vue d'une défiscalisation de vos revenus locatifs ;
La récupération de la TVA, sous réserve d'offrir des services particuliers aux locataires ;
Exonération de l'ISF et de la plus value sous certaines conditions de niveau de revenus locatifs.

Le revenu imposable du LMP est inférieur à celui du LMNP et lui permet de payer moins d'impôts. Les déficits du loueur professionnel seront par ailleurs imputés sur les 6 années suivant l'année du déficit, elle-même incluse, et déduits du revenu global. Les amortissements du bien locatif ne pourront pas justifier un déficit.

Quels inconvénients ?

Le premier inconvénient du statut LMP est la difficulté d'obtention du statut lui-même, puisqu'il y a plusieurs conditions à remplir pour se le voir accordé. Le MLP n'est pas non plus concerné par les lois Pinel et Censi-Bouvard, favorables à une réduction d'impôts. Viennent également les charges sociales que vous devrez payer en tant que loueur Meublé Professionnel et pouvant atteindre jusqu'à 35 % du revenu, dans certains cas.

Vous serez obligatoirement redirigé vers le statut LMP si vous remplissez toutes les conditions requises. Depuis 2018, vous ne pouvez plus choisir de demander un statut LMNP si le revenu généré par vos locations meublées est trop élevé pour ce faire. Les avantages fiscaux pour un Loueur Meublé Professionnel sont quant à eux bien réels, nécessitant une excellente gestion comptable.